快三技巧资料qq群:中金公司高級分析師王璞:一線城市高房價對人才流入有擠壓作用

最新资讯 2019年12月10日 16:43

中金公司高級分析師王璞:一線城市高房價對人才流入有擠壓作用

中金公司高級分析師王璞:一線城市高房價對人才流入有擠壓作用

【乔碧萝自称患抑郁】

在區域之間體現為區域經濟的再均衡↑,實際上背後體現的是人口的重分佈♀▽,在這個層面上我們在講中國的未來或者說現在正在發生的最大的變化是什麼?♂?我們理解其實在人口和經濟的層面上▽⊙┊,我們看在各個都市捐之間人口的流動∟,從2010年至今♀,大概10年的時間裏面7個最核心的都市圈♂↑,我們看人口經濟關係的時候會發現一件很有意思的事情↑▽☆,我們通常意義上講⊙□,人口跟經濟應該是非常強關聯的事情⊙,這個一是很傳統的認知∴⊙☆,但是我們看過去這十年⌒⊙,我們人口的佔比的凈流入的地方是傳統意義上核心的都市圈□,京津冀、長三角、大灣區♀☆。

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也就是說其實租房不是不可以租◇↑⊿,但是我們租房人群所面臨的租賃市場∴☆,無論是從市場的規範程度☆∵,無論是從居住的質量來看↑┊,其實是跟自住人群存在非常明顯差距的◇。這也解釋了我們說為什麼我們說中國的租房人群的比例是遠遠低於發達國家的□,基本上國際的水平都在30%以上♀□,我們只有17%◇⊿。

深圳的0.14是什麼概念〇,大家可以想♂,一年一個人供應0.14平米的土地↑⌒□,如果我們去供100年⊿☆〇,大概一個人是14平米﹡↑,三個人差不多是42平米┊,這是一個土地面積♂,我們還要乘以容積率∟,大概我們乘2⊿∴∵,差不多供100年的地∵□,一戶家庭可以供出來大概84品米〇〇,這還不到現在居民的套均的住房面積♀∴□。

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「人才我們在選擇城市考量的時候我們看什麼∴♂△?無外乎成本收益這兩個方面┊▽♂,成本是我們進入到這個城市所需要付出的生活成本∟☆⌒,也就是我們講的門檻成本∵,這裏面包括顯性成本及乙性的成本↑□,顯性成本的一頭是房子∟☆。另外在收益上﹡,其實一個人選擇城市更多的是希望在這個城市有足夠多的財富的積累∟☆△,這個不僅體現在工資的變化?∟♂,同時還是對於事物資產和金融資產的邊界的積累◇⊿,這裏面最大的一塊現在還是房子⊙。」

那最後我們講到說REITs的破局?〇,就是剛剛我們這個討論⊿,更多的其實是從監管層面也好▽,從社會層面也好⊿⊿∵,大家的一些探討⊿﹡﹡。但實際上就落地而言↑↑↑,就制度層面的設計而言﹡◇♀,其實REITs的推進繞不開的一件事情?,我們知道REITs的順周期很複雜∴♀▽,簡單講中國現在REITs沒有明確對應于REITs的上位法〇∟,這就使得大家對於REITs稅收的認定﹡⊙,往往是根據《公司法》或者是《新規法》去認定的⊙⌒?,這裏邊會涉及到一個雙重徵稅的問題↑。

第二個是我們肯看租房的市場♂♂⊿,我們要增加供應♂〇,租房人群也可以增加∴,但是我們發現租房人群居住質量和自住人群在對比的時候存在非常大的差距π。我們同樣給大家幾個數﹡↑,在租房的人群♂□♂,平均的人均的住房面積大概是29平米☆,不到30平米↑♂,而自住人群超過了50平米△◇。在租房的人群中大概有三分之一面臨過停電的情況◇⌒,自住人群中這個比例大概只有17%↑▽。在租房的人群中室內沒有獨立衛生間的比例〇◇,我們看到有接近40%〇,但實際上在自住的人群中只有它佔比的一半⌒∟,大概20%左右﹡。

第二個事情∴□π,房價┊。房價的長期的本質是供需的相對作用⊙⊙〇,需求不用講了?,大灣區大家都知道需求會持續非常旺盛↑∵☆,但是供應怎麼樣♀?這裏面也做了一個滿有意思的研究↑☆。我們看一年⊿↑,在城鎮範圍內♂?,各個城市人均共有多少地〇⊙,這個我們可以看到節奏是非常清晰⊙,我們這些灣區的這些城市基本上供應地的人均層面的相對強度都是最低的全國最低是深圳△,另外我們看到中山、東莞、廣州、江門都是在非常低的位置◇♀,中間夾着上海和北京☆⊿∴。

那REITs其實提了很多年┊﹡,其實現在應該有接近20年大家在聊REITs⊿♀。但是這裏邊一個很核心的討論△⌒,就是REITs大家看到這個結構﹡◇∴,你這不是號召大家全民炒房嗎▽⊙?房住不炒ππ↑,你這不就是炒房嗎∟∵♂?所以我們先討論一個事情↑?,REITs會助推房價上漲嗎□⌒?這同樣給大家一些比較的研究♂⊿。

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但實際上如果我們把這個投資者門檻給他降低△▽▽,給他壓價?π,讓居民就像買股票一樣☆,把它作為一個日常投資選項的話π,大家還會借那麼多錢嗎⊙♂⌒?可能不會了〇π⊙。我們聽說過年薪50萬的人可能去買一個500萬的房子♂⌒〇,但是他會借很多錢?,但是我們很少聽說年薪50萬的人買500萬的股票⊙,還要通過借錢的方式〇,好像很少∟⌒♂。所以這個客觀上是有助於壓降居民的槓桿的風險的⊙↑π,這是要告訴大家的事情♂。

大家其實對於尤其是FFO的成熟的判斷會出現很大的偏差☆△,這就使得很多房企其實在做融資的時候♂?⊿,他通過這個控制相對成熟◇∴,會決定他縮小融資的體量規模☆,變成一個工具⊙〇π。

其實人口或者說人才才是影響未來中國的城鎮化或者是城鎮化的下半場博弈的最核心的因素⊿♂〇,人才在區域之間的流失和留存決定着城鎮化下半場的贏家跟輸家的﹡。最近這幾年看到的承認之間的搶人的戰爭在反映集體意識♂。

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這是從程世俊的視角來看〇,反過來♀,自下而上去看⊙☆,我們從人才的視角去看⊙,人才我們在選擇城市考量的時候我們看什麼☆??無外乎成本收益這兩個方面▽♂,成本是我們進入到這個城市所需要付出的生活成本﹡,也就是我們講的門檻成本⌒□,這裏面包括顯性成本及乙性的成本⊿,顯性成本的一頭是房子♂⊙△。

另外還有一件事情跟大家報告△〇⊿,REITs實際上我們講到為個人的投資人提供了一個小份額參与不動產投資的一個選項〇↑。那它替代的是什麼呢π↑◇?替代的是很多人直接去購置實物資產┊,直接去買房子□∵。因為我們知道買房子需要的資金成本很高☆∴☆,而且很多人炒房?,他是加槓桿的♀▽。

所以我們說其實舊改跟長租﹡⊿,是未來城鎮化進程一個必然的選擇♂□,這是我要跟大家報告的第二件事情♀。

可能這張圖不太清晰□,我們把它放大一點單位就華南區域把它拉出來∵,我們可以看到虛供比最大的地方是深圳﹡□,像廣州、東莞這樣的地方⊿〇。量化一點我們看到在全國全部的核心一二線城市裡面△♀,深圳的住房的虛供比是接近3的┊△,這個是全國最高⊙⌒⌒,需求大概是供應的3倍的♀。不知道大家看到這個數字有什麼感受↑♂π,我之前跟別人分享的時候底下的人會講說┊,意味着趕緊在深圳買房〇,意味着大灣區的資產尤其是虛供給比較高的這些地方的資產帶來有非常強的持續增值的價值的⊙♂∟,這是蠻有意思的一個事情□。

那增量供應在一部分城市可以去做?,一部分城市可能沒有什麼空間了∵〇,那怎麼辦呢♂⌒??我們只能從存量的空間裡邊去找機會∵。那就回到我們的存量住房∵,存量住房的質量怎麼樣◇☆♀?這個裡邊我們又做了一些蠻有意思的數據〇,跟大家做分享〇。

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第一♂⊿♂,在高端的產業教育的時候人均產值本身會更高〇。

那聊到長租♀∴↑,大家都知道長租的公寓蓬勃發展是從2016年開始的∴,2016、2017年都非常強∵▽,一直到2018年年初┊□。但是從2018年開始↑◇♂,這個市場明確我們看到邊際上的降溫♂π♂,大量的房企開始開始減緩它的節奏∵⊿,我們知道萬科的泊寓等等┊♂。

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基本上我們做這個生意▽♂,簡單來講5到8年的投資回報其實是非常正常的事情▽?,那對於房地產公司而言⌒□π,我們知道中國的房地產公司每一年的平均資金成本⊙♂,主體的借貸成本能做到5%⊙▽,就是非常優秀的公司⊙☆,6%、7%是很正常的﹡⊙,10%以上我們覺得都是非常多的公司┊。那這樣一個對比♂,自然沒有人願意去做∟♂﹡。

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首先在座的各位很多人都是做投資的﹡,投資本質上是在投什麼∴,我個人有一個粗淺的理解⊿∴,我個人認為投資其實是在投變化♂□,或者是現在正在發生但是大家沒有看到⌒?,或者未來即將發生但是大家還看不清的一些邊界上的變化⌒☆⊙。

除了中國人本身有很強的置業傾向之外⊿△,我們這個租房市場的不成熟、不規範┊□,其實也是影響這個數字很核心的一個原因⊿π﹡。

對於開發商而言♀,它不僅僅是是一個短期融資的工具△▽,它其實是促進了房企的融資↑☆,從債性偏向股性∴▽〇。另外其實對於整個市場而言∟π,它其實是增加了大量的市場的供應〇,尤其是像長租這種收益率可能相對比較低的事情π。

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第二〇,在高端的產業就業的時候會創造出更多對本地服務的需求〇☆,這個我們不展開了┊┊⊿,但是我們做過很多的比較研究♀□♂,不僅是美國各個地方都是這樣的◇△。

一個核心的結論是什麼♀◇?其實還是有不少的項目可以掙着錢的π∟,只不過那個收益率可能相對沒有那麼高♂∵,但是是可以去做的⌒。但為什麼房企不願意做這個事呢∵?其實我們也有跟不同的房企有聊△,他們給我們一個很職業的反饋?┊π,就是這個生意的投資回報周期太長⌒,而中國的房地產公司或者做長租公寓機構的平均資金成本過高﹡♂﹡。

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怎麼破局∵◇?這是今天第三點跟大家講的∟↑◇,就是關於REITs□。REITs這個事實際上可能有一些朋友♂,我不知道大家對於是REITs的了解有多少◇,我簡單來講□▽∟,REITs本質上是基於不動產♂π〇,以不動產為底層資產的一個證券化的工具⊙△π。簡單講就是把一個房子↑△,我們給它所有全切割成一小份一小份的收益憑證?◇,賣給公開市場的機構投資人或者個人投資人∴⊙。讓大家可以以一個相對比較低的門檻π∵☆,去參与到大宗的房地產投資這個事情來♀△。

硬幣的另一面是什麼□?是在我們的房住不炒的大的視角之下☆π,應該在城市的供應層面上♀⊿□,有更多的供應供出來去匹配這個需求☆⌒◇,這樣我才能保證房價是一個合理、長期穩定的發展⊿。

我們在城鎮範圍內的全部的忖量住房中△↑┊,我們看看戶型的結構♂☆,一居及兩居的比例超過了60%∟△∟。實際四居及以上的比例只有不到10%﹡,只有7%∟▽。我們整體的這個套型非常小◇⊙,但是這個背景是我們當年做過大量一個70、90政策之下建了很多小房子⊿◇┊。

這就是我的分享∴∴∟,謝謝大家⌒π⊿!

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這個包括其實從承認經濟學的角度來看⌒∵☆,其實是真真正正高等教育人口〇π。

就是REITs其實本質上並不是一個會導致市場向非合理均衡去發展的一個東西☆〇♀,它其實本質上是希望資產價格有一個正確合理的定價和回歸♂┊△。所以我們說REITs對於這個市場的意義π┊,對於居民家庭來說π☆□,可以讓大家去參与大宗房地產的投資∴。

搶人的時候我知道哪一些區域的人才競爭力更強↑,這裏面我們也做過很多的國際比較研究⌒⊙〇,結論上來說∟∴,我們說影響區域的人才競爭力最核心的因素大概有8個層面〇∵,包括車時的規模的向心力、增長跟極聚的潛力、就業機會、交通運輸的系統、公共服務、環境質量等等⌒。這裏面在每一個層面上我們都可以做一些量化的非常有顆粒度的精細的研究▽,這個同樣不去做過多的展開⊿,包括從城市的空間布局的演變上∴▽☆。但是核心的結論來說?♂,我們去比較7個核心的城市群▽♂△,無論是從增長的潛力還是長期的經濟增長的實力〇,這兩個維度上去比較☆,我們發現其實在各個城市群裏面?π⌒,真真正正未來搶人競爭力最強的△┊﹡,或者稟賦最強的是我們現在所處的粵港澳大灣區∴⊙。

什麼概念呢▽♂〇?如果大家住在深圳保持這樣的一個強度▽∴,你的房子要堅持100年不能拆﹡♀⊿,不能倒⌒♂﹡,我們一百年的房子要換一次△♀,實際上我們的房子堅持不了那麼多年我單就城市本身住房的自然更新的需求來說∵﹡⌒,中山這樣的地方其實都不能足□〇♂,更何況我們現在住在城鎮化高速發展的過程中♂〇□,我們實際還有大量的城鎮化許久⊿π,這部分需求對供應的空間的要求是更大的?。

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第二個是我們從住房樓層的結構上來看⌒,我們有差不多接近八成的房子是6層及6層以下⌒〇?,為什麼是6層呢??因為6層以下其實是沒有電梯的?□⊙,這裏面除了很少的這種高端別墅之外┊,那個比例非常小△▽,大部分是沒有電梯的□☆,這就是我們現在所面臨的住房的結構♂?⊙。

以下為王璞演講原文:剛才幾位嘉賓講了的相對來說技術性偏強一點∟⌒△,我的分享更多的是從大家相對比較熟悉的一個房子的視角跟大家聊一聊大灣區的不動產的價值?﹡,以及我們基於這些不動產的價值可以做哪些金融創新的視角⊙□⊿。

我們說在區域之間住房的供需結構是存在巨大的差異的∟△,剛才我們聊到供應的少?,我們再做一個更進一步的研究我把需求跟供應除一除?π▽,我們去看各個區域在地基市的層面做了287個地級市、住房需求跟供應的相對關係的比較π﹡◇,這裏面顏色越深的地方代表虛供比越西達到π,也就是越供不應求的區域基本上集中在幾個核心的都市圈◇,其實顏色最深的□□⌒,或者最高的地方是哪兒⊿∟?,就是珠三角↑↑。

但是經濟發展的方向似乎跟這些區域有一點背離♂?□,經濟發展的比較快的反而是一些新興的城市群∟,是不是我們的傳統的認指有一些問題π♂π,其實我們需要對傳統的認知做一些精細化的修正⊿,這個修正我們需要看到真真正正影響經濟的發展▽⌒,其實是應該人口領域裏面具有高附加值的人口△▽△,特別使高等的教育人口☆□∵,也就是剛剛陳總提到的人才∴⊿π。

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王璞提出∵♂,當天秤的兩端的都是房子的時候π,我們需要比較人才在選擇區域競爭的去向的時候◇⊙,當門檻的成本足夠高♂∟□,也就是說看到一線房價足夠高的時候對人才的流入是有擠壓作用的↑,有外推的作用♀,這個剛才陳總講到了〇∴,因為沒有辦法跨越門檻成本來實現財富的積累▽♂。

所以我想分享的就這麼多♂□⊙,最後可能總結一下是把我剛剛講的這幾點﹡⌒☆,三個層面的事情反過來串在一起∴。如果我們真的有一個比較成熟的以REITs為核心的資產的證券化的市場π♀π,它應該會助推我們住宅市場的供應大量的增加∵,或者這個市場轉向均衡↑〇。那它應該會促進我們更多的去吸引人才◇〇△,讓這個市場的經濟增長的引擎更強﹡♂,讓我們的灣區更有活力┊∵∵。

包括房齡的結構⊙,包括廚衛的設施的比較∵,沒有廚房和沒有衛生間的住房的比例┊,遠遠高於國際的水平□♂△,這是關於存量住房整體的我們說房型偏小∵,大量的老舊住房存在非常強的改造需求?⊙。

其實這客觀上增加了在價格上漲時候的市場的供應〇,更多的資產出來了△,實際上它會平抑資產價格上漲的壓力◇♂π,這是想跟大家報告的一件很重要的事情⊿⊿□。

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那大家聊到這個事情的時候﹡△,一定避不開會談的一個問題就是關於收益♂□,普遍大家反饋說長租公寓算不過來賬吧∵♂。這真的只是因為盈利能力嗎⌒?這裏邊我們做了很多微觀的調研▽◇⊿,包括很多橫向的比對♂﹡,包括做各種各樣的測算▽,我們用一些輕資產、重資產的項目等等去做一些敏感性因子的分析等等⊿π?。

12月6日π〇﹡,2019年第一屆粵港澳大灣區經濟發展國際論壇于廣州廣交會威斯汀酒店舉行♂∵↑。重磅嘉賓齊聚共議大灣區基本面和不動產、科技、金融、人才等領域的發展前景﹡。在下午金融資本證券分論壇上⊙,中金公司高級分析師王璞發表了主題演講﹡♂。

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就是當你的REITs轉售資產的時候◇⊿?,這裏邊在公司層面上和個人投資者層面上↑∟,都會征一道所得稅﹡,但是美國稅收是通透的π,只征一次稅△∴。這裏面我們也可以做一些有意思的研究∴⊿,這是國際的一些稅收減免的制度♀↑。

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能不能供出來∵┊∴?剛剛陳總有替大深圳外圍有很大的新的土地等等∵?,但是如果我們單看市轄區土地開發強度〇,或者我們講土地的開發率△∟⊿,我們看到深圳跟東莞的土地開發率全國最高▽⊙△,超過40%□π〇。國際上這個數字警戒線大概是30%◇,也就是土地使用率超過30%的時候這個工地就比較危險了﹡,使用率有點過高了∟。接近50%⌒∟♂,就意味着基本上市轄區範圍內不太有新的土地能供應出來了┊∵。

大家分回來的收益主要是兩個層面?□┊,一個是這個不動產每一年租金的收入♂,我們在NOI這個UD♀▽,那另外一個層面是什麼呢⊿∵?就是這個資產如果出現了資產的增值⊿,那個capital gain◇﹡,那個資產增值那一部分?⊙┊,同樣是另外一塊收益♂⊿∴。

最後就是REITs估值的體系切實還是需要完備﹡﹡,因為我們知道其實國際上對於REITs的估值∵〇?,基本上絕對估值大家用資本化率或者用NVV♂〇π,相對估值用FFO△。但是中國我們現在看到的一些類REITs產品的估值□▽△,相對和絕對估值都會用∴▽,但是結果算下來差異度會非常大□∵。

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同時它跟其他的投資品的相關係數同樣非常低♀☆∵,就是它其實是可以作為你配置的一個分散風險的選項⌒,收益率還不錯﹡∴┊。

所以如果是一個長期持有管理資產的這麼一個東西▽┊⌒,它傾向於不去做高頻的買賣⊙⌒♂,它會在這個市場上短期存在這個助推價格的波動嗎π⌒π?恐怕不會┊﹡▽。而且往往他在處置資產的時候是什麼時候△?♂?是資產價格快速上漲的時候〇♀,是房價漲的很批的時候﹡┊♀,他的那個capital gain、他的資本收益率很低的時候π⌒,他傾向於去賣這個物業⌒〇♂。

所以真正意義上的REITs﹡,其實是兼具債性跟股性的﹡。我們說REITs這個事為什麼跟長租特別相關呢⊿?是我們知道我們普通老百姓(603883,股吧)對於資金的平均的成本或者收益率的要求〇,我們大家都買理財♀↑♀,3%、4%覺得好像還可以∟,能到5%就很不錯了﹡,跟企業其實是有很明顯的差距的↑?♀。

美國是一個很好的例子?,美國2000年到2015年∴π,大概15年的時間裏面∴,我們看各個區域之間經濟的增速跟高等教育人口我們的定義的是持有學士學位以上的人才↑∴△,它的增加的幅度我們可以看到有非常強的正相管的關係⊙π♂。

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那REITs我們剛剛說作為一個投資品⌒?,就是它從國際的比較來看♂⌒?,有什麼樣的優勢呢⊿?簡單講〇,高回報、高流動性、風險分散↑♀。回報的這個收益率我們可以想想美國各類投資品我們做一個橫向的比對∵π,REITs的收益非常高的▽⊿。而且我們去看它自身價格波動相對單位的風險收益率﹡,它是比較低的☆∴。

第二是什麼呢┊?第二其實REITs對於資產的定價∴〇◇,我們說一個成熟的市場是非常合理的↑。基本上我們去看這些龍頭⊙,在出售REITs的時候┊,退出的資本化率基本上在5%到6%△☆,非常穩定☆,不管是什麼樣的周期∴∵。所以說其實REITs如果這個市場足夠強大↑∟,它其實會成為我們對資產定價的一個錨♂∵∟,它會引導資產價格做合理的回歸♂。

我們看到美國真正意義上的REITs♂♀,它其實本質是長期對資產的持有∟〇,它的買賣其實是非常低頻的┊。每一年真正處置的資產▽,大概占它所持有比例不到3%﹡,平均對於資產的持有周期要超過10年∴,這是真正意義上的REITs∟。這跟我們現在講的類REITs?,那些債性的產品∟⌒♂,是完全不一樣的□。

所以這件事情□∵△,如果長足的收益率並不高∵,能不能讓我們的老百姓?◇,能不能讓我們個人的投資人⌒,中小投資人去參与這個事情〇﹡,他們的息差是可以接受這樣一筆生意的♀,這就是我說為什麼REITs非常重要⊙?,可能是未來中國房地產市場所做的金融創新裡邊最重要的一條┊◇△。

就是如果以某一個一線城市核心的一個公寓的物業為例的話♀,我們去測算如果參照國際稅收的標準▽,如果避免了雙重徵稅的這個問題◇,我們的收益率可以提升多少↑◇。大概可以提升這個REITs的平均收益率2到3個百分點⌒〇,從大概3.5%左右提高到6%♀♂△,這個還是相當可觀的□?⌒,如果可以做到6%的話〇,很多事情我們都可以做♂♀。

另外在收益上♀↑┊,其實一個人選擇城市更多的是希望在這個城市有足夠多的財富的積累⊙∵,這個不僅體現在工資的變化π,同時還是對於事物資產和金融資產的邊界的積累□,這裏面最大的一塊現在還是房子♂◇。

那除了這個制度層面的問題之外△,另外就是我們其實缺比較優質的物業和專業REITs的管理人⊙。我想這件事情最適合於做或者是最可能去破局的◇,可能是我們的灣區⊙♀,因為這個灣區整個市場優質的物業會更多♀,而且這個市場會更開放〇▽,尤其是對於金融♂,所以其實REITs在灣區是有一個非常好的成長的土壤的⊿﹡。

所以□□,我們發現一個很有意思的事情?⊿,當天平的兩端的都是房子的時候∟⊿〇,我們需要比較人才在選擇區域競爭的去向的時候﹡♀,當門檻的成本足夠高⌒♂,也就是說看到一線房價足夠高的時候對人才的流入是有擠壓作用的∵∟◇,有外推的作用▽◇〇,這個剛才陳總講到了◇⊙⊿,因為沒有辦法跨越門檻成本來實現財富的積累♀♂⌒,這是想跟大家報告的第一個事情?∟△。

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